作為推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、加快新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要引擎，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在為區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)鏈聚集創(chuàng)造服務(wù)價值的同時，卻也長期面臨著建設(shè)周期長、融資成本高的困境。
而隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）試點項目的穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品被視為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資難題的一劑“良藥”，備受投資者關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時指出，REITs將促使開發(fā)建設(shè)方實現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營”的全周期循環(huán)運(yùn)作模式，有利于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商集中精力搞好精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)。
如今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs風(fēng)口漸行漸近，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商該如何“乘風(fēng)啟航”，值得期待。
破解融資難題
一直以來，受開發(fā)建設(shè)周期長、收益率低，貸款額度及周期嚴(yán)重不匹配等多重因素制約，重開發(fā)、輕運(yùn)營始終是產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，同時，也是限制其可持續(xù)發(fā)展的重要難題。
在受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的最大難點就是形式較為單一，成本相對偏高。重資產(chǎn)開發(fā)模式下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營服務(wù)“輕重”資產(chǎn)難以分離，基礎(chǔ)設(shè)施投資回收周期過長、資產(chǎn)負(fù)債率長期處于較高水平，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平和園區(qū)運(yùn)營精細(xì)化程度普遍較低，不利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs將是行業(yè)破此局的一劑“良藥”。據(jù)了解，REITs平臺將促使開發(fā)建設(shè)方實現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營”的全周期循環(huán)運(yùn)作模式，形成良性資金流動循環(huán)，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目投資回收期由以往的20年大幅縮短至6~8年，有利于園區(qū)開發(fā)建設(shè)主體降低企業(yè)負(fù)債率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)再投資能力。
從融資層面而言，REITs提供了盤活存量資產(chǎn)的渠道，破解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投資額度大、融資額度低、融資成本高等系列難題，有利于調(diào)動社會資本參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的積極性，也更有利于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商集中精力搞好精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)。而從園區(qū)運(yùn)營主體層面而言，REITs通過對園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行“輕重分離”，從根本上解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營服務(wù)“角色重疊”的問題，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)原始權(quán)益人由“開發(fā)建設(shè)端”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營服務(wù)端”，有利于原始權(quán)益人更專注和專業(yè)的服務(wù)于科技企業(yè)。
作為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，憑借著在多元化產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和創(chuàng)新型城市運(yùn)營中積累的經(jīng)驗和優(yōu)勢，時刻觀察行業(yè)變化，并早于市場確立了“輕重并舉”的發(fā)展導(dǎo)向。
據(jù)了解，鴻坤產(chǎn)業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營體系中，將園區(qū)的服務(wù)、品牌、管理等無形資產(chǎn)價值進(jìn)一步放大，同時通過產(chǎn)業(yè)鏈的打造和集聚，完備和精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，形成龐大的資源體系和專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊。
基于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營生態(tài)圈的構(gòu)建，鴻坤產(chǎn)業(yè)在園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)、投資等輕資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)中，邁向輕重并舉的轉(zhuǎn)型之路，在深耕基礎(chǔ)服務(wù)的同時挖掘更多增值服務(wù)，整合產(chǎn)業(yè)資源，守護(hù)服務(wù)的全生命周期，為園區(qū)開發(fā)方、運(yùn)營方和入園企業(yè)等各方的可持續(xù)性發(fā)展保駕護(hù)航，實現(xiàn)“輕重并舉，合作共贏”的戰(zhàn)略愿景。
如今，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs風(fēng)口期的到來，鴻坤產(chǎn)業(yè)在“輕重并舉”的戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移過程中，亦將根據(jù)各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的去化率、現(xiàn)金流等運(yùn)營指標(biāo)，適時、適當(dāng)?shù)拈_展資產(chǎn)證券化，引入社會資本，進(jìn)一步實現(xiàn)園區(qū)運(yùn)營由重向輕的轉(zhuǎn)變。
服務(wù)“軟實力”成考核重點
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為企業(yè)發(fā)展的重要載體，企業(yè)對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟硬件服務(wù)的要求也在不斷提升。除傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)外，資金、人才、資源整合、物流支撐等一系列創(chuàng)新增值性服務(wù)已經(jīng)成為考核產(chǎn)業(yè)園區(qū)“軟實力”的重要指標(biāo)。
發(fā)家于北京的鴻坤產(chǎn)業(yè)，始終堅持與城市化發(fā)展步伐同頻共振，通過引入先進(jìn)的城市規(guī)劃理念，整合多元化的優(yōu)質(zhì)資源，憑借高品質(zhì)的專業(yè)研發(fā)能力和服務(wù)水平，積極為京津冀一體化城市建設(shè)貢獻(xiàn)力量。
近年來，鴻坤著眼于國家戰(zhàn)略重點區(qū)域布局，持續(xù)深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿(mào)區(qū)等城市群，運(yùn)用先進(jìn)的空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、資源整合推動城市功能升級，不斷激活城市活力。
在園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的可持續(xù)性發(fā)展之路上，鴻坤產(chǎn)業(yè)積極結(jié)合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位和周邊環(huán)境優(yōu)勢，將自然景觀與產(chǎn)業(yè)人文完美交融，開創(chuàng)了以“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”和“自然生態(tài)”結(jié)合的“軟硬件雙生態(tài)”綠色設(shè)計理念，重新定義生態(tài)辦公新體驗。
在硬件服務(wù)方面，鴻坤產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)鴻花園、鴻餐廳、鴻客廳、鴻會所、鴻劇場、鴻運(yùn)動等多樣的硬件服務(wù)設(shè)施，為園區(qū)企業(yè)家和員工打造完備的配套空間，在園區(qū)舒適度、綠化景觀、娛樂性等方面進(jìn)行最大限度的優(yōu)化，為企業(yè)創(chuàng)造最佳的辦公體驗。
而在企業(yè)更為關(guān)注的軟件服務(wù)方面，鴻坤產(chǎn)業(yè)更是展現(xiàn)了頗具“硬核”的軟實力，為企業(yè)打造了全周期的服務(wù)體系。
據(jù)了解，在企業(yè)選址初期，鴻坤產(chǎn)業(yè)即提供了全周期定制開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)新設(shè)計的產(chǎn)業(yè)開發(fā)服務(wù)，包含標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、套餐華產(chǎn)品設(shè)計，全周期、高質(zhì)量、低成本、強(qiáng)節(jié)奏的精細(xì)化開發(fā)管控等服務(wù)內(nèi)容。
在企業(yè)融資階段，提供了分階段精準(zhǔn)投資、分產(chǎn)業(yè)全面培育的產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)，包含初創(chuàng)期的天使投資、風(fēng)險投資，成熟階段的產(chǎn)業(yè)基金投資，上市階段的私募基金和并購基金投資，通過投資服務(wù)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)提高投資收益。
而在企業(yè)運(yùn)營階段，鴻坤產(chǎn)業(yè)則提供了多維度創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)體系，涵蓋人、財、稅、法等公共服務(wù)平臺，政策解讀、申報及資質(zhì)、補(bǔ)貼申請等政策服務(wù)平臺，產(chǎn)學(xué)研合作對接、科技成果轉(zhuǎn)化等科技服務(wù)平臺，以及食堂、咖啡廳、超市、健身房等商業(yè)配套服務(wù)平臺。
近年來，鴻坤產(chǎn)業(yè)在“模式創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、孵化創(chuàng)新”領(lǐng)域中開展實踐，聚焦生物醫(yī)藥、智能制造、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已布局運(yùn)營了17個特色產(chǎn)業(yè)項目，如鴻坤·云時代、鴻坤·國際生物醫(yī)藥園、亦莊鴻坤·智谷、鴻坤·生物醫(yī)藥谷、鴻坤·創(chuàng)新中心等。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展
通過貫徹落實“輕重并舉”的商業(yè)模式，鴻坤產(chǎn)業(yè)在夯實重資產(chǎn)運(yùn)營核心競爭力的同時，“依重帶輕”，以園區(qū)創(chuàng)新運(yùn)營能力帶動品牌輸出，快速實現(xiàn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局發(fā)展，構(gòu)建了可持續(xù)化發(fā)展的城市及業(yè)務(wù)生態(tài)圈。
而按照“構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的創(chuàng)新發(fā)展模式和科學(xué)戰(zhàn)略規(guī)劃，鴻坤產(chǎn)業(yè)用長遠(yuǎn)的眼光引導(dǎo)需求，通過重資產(chǎn)項目不斷累積聚集、優(yōu)化提升企業(yè)服務(wù)要素，持續(xù)完善“創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)體系”，鍛造園區(qū)運(yùn)營“軟實力”與服務(wù)輸出能力，用數(shù)字智慧化、精細(xì)化的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)，打造了一條可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同與資源共享。
自鴻坤成立以來，在推動城市建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展的過程中，鴻坤一直以多元化業(yè)務(wù)生態(tài)，形成了立足于區(qū)域化生態(tài)發(fā)展的“鴻坤城市運(yùn)營模式”。在北京西紅門區(qū)域200萬平方米的大盤建設(shè)中，重點打造了“鴻坤·金融谷”項目，其作為全國首批、北京市“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)試點工作”的產(chǎn)業(yè)項目，經(jīng)過多年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，已形成以電子商務(wù)、科技金融、互聯(lián)網(wǎng)+、文化創(chuàng)意、電子信息研發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)集群，將廠房大院密布的城鄉(xiāng)結(jié)合部蛻變?yōu)楝F(xiàn)代化的社會都市。
同為鴻坤產(chǎn)業(yè)在西紅門地區(qū)重點運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)“西紅門鴻坤·智谷”，其作為國內(nèi)首個也是唯一一個以創(chuàng)新合作為主題的中日創(chuàng)新合作示范區(qū)——“北京中日國際合作示范”的重要產(chǎn)業(yè)載體，借助區(qū)域發(fā)展中日國際合作產(chǎn)業(yè)契機(jī)，園區(qū)構(gòu)建以新一代信息技術(shù)為引領(lǐng)，裝備制造、檢驗檢測雙軸聯(lián)動的高精尖產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)，發(fā)展成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級新龍頭。
北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（即亦莊）亦是鴻坤產(chǎn)業(yè)深耕發(fā)展區(qū)域之一。鴻坤產(chǎn)業(yè)充分利用北京經(jīng)開區(qū)雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，圍繞經(jīng)開區(qū)四大主導(dǎo)新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和裝備制造產(chǎn)業(yè)、高端汽車和新能源智能汽車，先后打造了以“新一代信息技術(shù)＋電子商務(wù)”為核心、覆蓋智能制造、文化創(chuàng)意等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群的“鴻坤·云時代”，以“生物醫(yī)藥”為引領(lǐng)、集醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)、智慧醫(yī)療、健康服務(wù)于一體的千億級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群“鴻坤·國際生物醫(yī)藥園”、及“智能制造裝備”產(chǎn)業(yè)集群的“亦莊鴻坤·智谷”等成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
事實上，鴻坤產(chǎn)業(yè)只是鴻坤集團(tuán)旗下四大業(yè)務(wù)板塊之一。但是，對于鴻坤集團(tuán)而言，企業(yè)謀求多元化發(fā)展的背后，最核心的要素，就是要注重資源整合和產(chǎn)業(yè)協(xié)同。
早在2017年，鴻坤集團(tuán)正式提出全國化布局，確定“都市圈”+“生態(tài)圈”的“雙圈戰(zhàn)略”，從京津冀起航，持續(xù)進(jìn)駐長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿(mào)區(qū)，并通過旗下鴻坤資本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅和鴻坤地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊的資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)協(xié)同、生態(tài)整合，不斷賦予城市新的價值。
據(jù)了解，鴻坤集團(tuán)依托資本，挖掘優(yōu)質(zhì)項目，投資高成長性企業(yè)，以投資牽引企業(yè)入園，形成產(chǎn)業(yè)IP；依靠產(chǎn)業(yè)，鴻坤集團(tuán)為入園企業(yè)提供全生命周期的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，助力企業(yè)成長，提高項目投資成功概率；而借助文旅，鴻坤集團(tuán)通過策劃、打造地產(chǎn)項目品牌，不斷探索美好生活方式和文化藝術(shù)價值，促進(jìn)地產(chǎn)項目長久價值的提升。
最終，通過資本、產(chǎn)業(yè)、文旅和地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同，實現(xiàn)以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)城融合、生態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)布局，鴻坤致力于成為創(chuàng)新型城市運(yùn)營商，踐行“善建價值，善見未來”的品牌理念，實現(xiàn)“讓人們住的開心，讓城市充滿活力”的使命。
京公網(wǎng)安備 11011502004721號
京ICP備12014223號-2
